Gaz et électricité : deux nouveaux diagnostics obligatoires pour les baux depuis le 1 juillet 2017

Amiante, plomb, performance énergétique, termite, gaz, électricité, mérule, radon… Les diagnostics à effectuer avant de mettre un logement sur le marché sont toujours plus nombreux et dépendent notamment de sa date de construction. Considérées comme dangereuses, les installations électriques défectueuses sont à l’origine de nombreux accidents, pouvant parfois être dramatiques. On déplore annuellement en France une centaine de décès dus à des incendies ayant pour origine une défaillance de l’installation électrique domestique. De même pour les installations de gaz, tous les ans il est à regretter près d’une centaine de décès dus au monoxyde de carbone.
C’est ainsi que deux nouveaux diagnostics viennent compléter la liste de ceux exigés et à annexer en matière de location à usage d’habitation (vide ou meublée).

Par Maître Cyril Sabatié, Avocat à la Cour –Cabinet LBVS AVOCATS, Ancien Directeur Juridique de la FNAIM

D’un contenu analogue à ceux prévus en cas de vente, les diagnostics gaz et électricité réalisés pour les besoins d’une location consistent à déceler les anomalies et défauts susceptibles de présenter un danger pour les occupants du logement.

Pour mémoire, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise depuis plus de 15 ans que le logement donné à bail doit satisfaire à certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.
Ce décret dispose notamment que le logement loué par le bailleur, pour répondre aux normes de décence, doit comporter : "Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement (…)
Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne."

Depuis la loi dite Alur du 24 mars 2014, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location doit comporter en annexe un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, lors de sa signature ou de son renouvellement qui comprend notamment un état de l’installation intérieure
d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
C’est ainsi désormais que les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans doivent faire l’objet de ce diagnostic dédié.
Il en est de même pour les locaux d’habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Notons que l’état de l’installation intérieure de gaz doit être relevé et réalisé sans démontage d’éléments de l’installation. Selon l’usage désormais habituel en pareille matière, cet état doit respecter un modèle établi par arrêté ministériel. L’état de l’installation intérieure d’électricité est réalisé quant à lui après le disjoncteur général propre à chaque logement et jusqu’aux prises de courant. Il est établi lui aussi selon la méthodologie et le modèle définis par arrêté ministériel et doit être dressé par un professionnel certifié. Les diagnostics (gaz et électricité) établis à l’occasion de la vente du bien (articles L.134-6 et L.134-7 du CCH) peuvent être annexés au contrat de location, dès lors qu’ils ont été établis depuis moins de six ans.
Par ailleurs, certains documents de substitution peuvent tenir lieu de diagnostic, sous réserve du respect de la durée de validité de six ans (cf. art5 du décret n° 2016-1104 du 11 août 2016).

L’entrée en vigueur de l’obligation d’annexer aux baux d’habitation les états relatifs à l’installation intérieure de gaz et d’électricité diffère selon le type du logement et sa date de construction :
 Ils doivent être annexés aux baux conclus depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
 Pour les autres logements, ils devront être annexés aux baux conclus à compter du 1er janvier 2018.

Références

 Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les logements en location (JO du 13/08).
 Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les logements en location (JO du 13/08).
 Arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation.
  Arrêté du 4 avril 2011 modifiant l’arrêté du 8 juillet 2008 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation.
 Arrêté du 12 février 2014 modifiant l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz

N.B. : Par une décision du 7 juin 2017 le Conseil d’État a annulé l’arrêté du 10 août 2015 (modifiant celui du 8 juillet 2008) qui définit le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation.

Quelques chiffres

 59% des installations de gaz présentent au moins une anomalie.
 54,4% des installations d’électricité sont défectueuses avec au moins trois manquements.
Source :
Réseau de diagnostiqueurs Ex’im, enquête nationale sur la base de plus de 100 000 diagnostics électricité et 55 000 diagnostics gaz