Immobilier et empiètements du voisin : pas un seul millimètre !

Par Maître Alexandre-Guillaume TOLLINCHI

TOLLINCHI’S LAW FIRM, Avocat à la Cour – Docteur en Droit – Enseignant à la Faculté de Droit de Nice, Mandataire en transactions immobilières – Mandataire sportif, Membre de l’Association des Avocats Mandataires en Transactions Immobilières

Droit "inviolable et sacré" (art. 17 de la DDHC de 1789), le droit de propriété suppose de pouvoir disposer et jouir de l’intégralité de sa propriété.
Cela signifie également que nul ne doit abuser de son droit de propriété au préjudice d’un autre propriétaire.
Or, les situations de voisinage entraînent, par essence, de nombreux conflits, trop souvent soumis au juge en l’absence de médiation possible du fait d’un affect exacerbé. À ce propos, le recours à la médiation, s’il est séduisant, n’est pas toujours entendu. Pourtant, la résolution amiable de ce type de litiges par la transaction financière permet l’indemnisation rapide de la victime de l’empiétement et évite à son auteur de démolir ou d’accomplir des travaux coûteux.

La théorie jurisprudentielle la plus connue permettant de régler un litige de voisinage n’est autre que le trouble anormal de voisinage, sanctionné devant le juge civil (Cass., 27 novembre 1844 ; Cass. civ. 3e 4 février 1971 ; Cass. 19 novembre 1986).
Il s’agit d’un principe autonome, ne nécessitant plus, depuis 1971, de démontrer une faute.
L’empiètement d’un voisin consiste dans le fait, par ce dernier, d’occuper la propriété d’autrui, par une construction étendue jusqu’au fonds voisin. Il s’agit d’un abus du droit de propriété, qui peut également entraîner un trouble anormal du voisinage, même si les deux notions sont désormais appréciées de manière distincte.
Que l’empiètement soit d’un millimètre ou d’un mètre, la condamnation de l’auteur est, en général, permanente et donne lieu, le plus souvent, à une démolition aux frais de ce dernier.

En revanche, depuis un arrêt remarqué de la Cour de cassation rendu le 23 juin 2015 (n°14-11.870) confirmé par un arrêt du 10 novembre 2016 (n°15-25.113), si l’empiètement est minime et ne résulte, par exemple, que de l’enduit apposé sur une construction, le juge ne condamne plus l’auteur de l’empiétement à la démolition mais seulement au grattage ou au rabotage, dans la mesure du possible.
Désormais, les juges du fonds doivent donc rechercher si un rabotage est ou non possible ; à défaut, ils encourent la cassation.
Cet assouplissement jurisprudentiel tient en effet compte de l’actuelle volonté politique, à des fins écologiques, d’isoler les bâtiments par l’extérieur. Une telle isolation peut générer un empiètement. Le juge condamne alors à reprendre la technique d’isolation sans pour autant condamner à la démolition pure et simple. En revanche, dans un cas d’école, que l’empiètement d’une construction nouvelle soit de quelques millimètres ou de plusieurs mètres, la démolition emporte généralement la conviction du tribunal, sous réserve que l’abus de droit de propriété soit prouvé. Le recours à des expertises est souvent nécessaire (géomètre, par exemple).
L’indemnisation des préjudices nés de cet empiètement (perte de jouissance, désagréments des travaux, par exemple) peut être, le cas échéant, envisagée.

Attention  : L’empiètement peut aussi être caractérisé en l’absence de construction sur le fonds voisin puisque l’empiètement peut
résulter du dépassement d’un toit et ainsi de l’ombre qu’il projette. En la matière, la prescription est décennale si l’auteur de l’empiètement est de bonne foi et dispose d’un juste titre ou, en principe, trentenaire, conformément à l’article 2272 du Code civil.

Qu’il s’agisse de la phase amiable ou contentieuse, il est plus que recommandé d’être assisté d’un Avocat, ceci afin d’éviter certains pièges ou de commettre des écrits litigieux qui pourraient être, en cas de procédure, opposés à la victime de l’empiètement.