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12 septembre 2019

Achat immobilier et (...)
Achat immobilier et protection de l'acquéreur contre les vices cachés
Maître Cyril Sabatié Avocat à la Cour
Les Petites Affiches

En France, la garantie des vices cachés protège l’acquéreur d’un bien immobilier ancien contre la découverte, après achat, d’éventuels défauts non apparents ou dissimulés.

Par Maître Cyril SABATIÉ Avocat à la Cour – Cabinet LBVS AVOCATS Ancien Directeur Juridique de la FNAIM

Ainsi l’article 1641 du Code civil dispose que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus".
Ainsi que le prévoit cette disposition, pour faire jouer cette garantie l’acheteur doit être en mesure de démontrer de manière cumulative :
- L’existence d’un défaut caché, c’est-à-dire non apparent pour un béotien lors de l’achat du bien immobilier ;
- Que ce vice ou défaut rend cet immeuble inutilisable, ou en diminue très fortement son usage ;
- Que ce défaut existait préalablement à l’achat (plus précisément au transfert de propriété).
La charge de la preuve de ces critères incombe ainsi à l’acquéreur. Celui-ci devra le plus souvent saisir le juge (des référés) d’une demande d’expertise judiciaire afin que le vice soit identifié et daté.

Vice caché = anomalie importante

Le vice caché est donc par essence une anomalie importante qui affecte le bien acheté. Inutile de tenter de mettre en œuvre cette garantie pour un
volet électrique défectueux ou un ballon d’eau chaude vétuste…

De même, si le défaut était visible lors de l’acquisition, une fissure par exemple, la garantie ne pourra pas être actionnée
(excepté si l’ampleur de cette dernière n’était pas identifiable).
À l’inverse un défaut important relatif à une toiture fuyarde ou une climatisation totalement défectueuse pourra justifier la mise en jeu de cette garantie légale.
Cette garantie n’est toutefois pas illimitée dans le temps. En effet, l’article 1648 du Code civil prévoit que sa mise en œuvre doit être intentée par l’acquéreur dans un délai maximal de deux ans à compter de la découverte du vice (et non de l’achat immobilier). Précisons que ce délai de prescription ne peut être interrompu que par une demande en justice, un courrier de réclamation, même en recommandé, n’a pas d’effet interruptif.
Au travers de cette garantie l’acquéreur immobilier a le choix entre restituer le bien immobilier et se faire restituer le prix de vente, les accessoires et frais (droits d’enregistrement, taxe(s) foncière(s), etc.).
Il peut également décider de garder l’appartement ou la maison et dès lors se faire restituer une partie du prix de vente. Cette indemnisation sera alors déterminée à dire d’expert. L’acheteur peut exercer cette option discrétionnairement, sans avoir à justifier son choix.

Attention toutefois ! - Existence d’une clause d’exclusion de la garantie

Les Notaires ont coutume d’introduire dans les actes de vente une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. En effet, l’acquéreur accepte et renonce à cette garantie légale le plus souvent sans en avoir expressément conscience.
Selon une jurisprudence constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la précision selon laquelle elle ne s’applique pas si le vendeur connaît le vice, ou si le vendeur peut être assimilé à un professionnel de l’immobilier (doit être assimilé à un vendeur tenu de connaître le vice le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l’avoir conçu ou construit : Civ. 3ème 26 février 1980, Gaz.pal.1981, 2, 646 ; Civ. 3ème 27 septembre 2000, D.2001, 2628).
Pour faire face notamment à cette situation, un assureur HORIZON #1641 propose une assurance qui couvre le vendeur et l’acquéreur contre les tumultes judiciaires de la mise en œuvre de cette garantie légale.

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