Gérer son patrimoine s’articule autour de quatre temps forts : identifier le bien à acheter, puis l’administrer, en mesurer le rendement financier, et enfin l’optimiser fiscalement.
Dénicher le bien à acheter et mesurer son rendement futur
Il est recommandé d’établir préalablement à sa recherche un cahier des charges objectif qui permettra de résister ultérieurement à la tentation de la bonne affaire ou du « coup de cœur » qui ne répond pas vraiment à ses besoins initiaux. La recherche peut s’effectuer par soi-même ou avec l’aide d’une ou plusieurs agences immobilières. Attention aux promesses des nombreux « amateurs » reconvertis en « agents immobiliers », avec des compétences auto-proclamées mais pas encore démontrées… Mieux vaut s’appuyer des professionnels ayant fait leurs preuves.
En parler autour de soi et faire jouer son réseau peut s’avérer intéressant ; comme pour tout, le bouche à oreille peut réserver de bonnes surprises !
Pour évaluer la rentabilité d’un bien, le futur propriétaire doit se renseigner sur le montant de la taxe foncière, le montant des charges, l’état de l’immeuble, son ancienneté, les éventuels travaux déjà programmés par l’assemblée générale dans le cas d’une copropriété, les projets fonciers de la commune aux alentours, les travaux à prévoir, etc.
S’organiser pour tout maîtriser
La gestion d’un bien immobilier suppose de nombreuses tâches à accomplir :
lorsqu’il s’agit d’un bien loué : assurer ses obligations vis-à-vis des locataires : envoi des quittances, suivi des indices de révision des loyers, refacturation des charges, relance des impayés ;
suivre la rentabilité de ses différents biens ;
rassembler les informations pour respecter ses obligations fiscales ;
collecter et analyser les informations et les données permettant une prise de décision pertinente sur les différents sujets : comment optimiser la fiscalité ? Est-ce le bon moment pour vendre ? A l’inverse, le contexte économique est-il favorable à un nouvel investissement ? Le patrimoine immobilier doit-il être remis en cause dans le cadre d’une restructuration de son patrimoine global afin que ce dernier soit mieux équilibré ?
Gérer seul, avec une agence, à l’aide d’un logiciel ?
Gérer seul ses biens peut être tentant, surtout si ceux-ci ne sont pas nombreux, et pour éviter les honoraires des agences. Tout dépend du temps qu’on est disposé à y consacrer, ou de la confiance donnée à une agence et à l’efficacité de cette dernière.
Une alternative peut être de s’appuyer sur un logiciel, il en existe plusieurs sur le marché.
Ces logiciels de gestion de patrimoine immobilier proposent généralement cinq grands types de fonctionnalités :
1 - Inventorier et classifier les biens détenus. Les biens immobiliers peuvent être distingués selon qu’ils sont loués à des particuliers ou à des professionnels, s’ils appartiennent à une copropriété ou non, etc.
2 – Identifier les obligations qui en découlent. Si le remboursement de la dette est une priorité, il ne faut pas négliger les travaux d’amélioration ou d’entretien, qui garantiront l’attractivité du bien sur le marché de la location et peuvent même s’avérer intéressants en termes d’optimisation dans le cadre d’une stratégie de déficits fonciers.
3 – Répertorier les valeurs. Quel a été le montant total de l’acquisition (achat et travaux) ? Quelle est la valeur du bien à ce jour ? Faut-il le conserver, le valoriser par de nouveaux travaux, ou envisager de le revendre ?
4 – Prendre en compte l’environnement légal. Nul ne doit ignorer la loi… Tout propriétaire doit connaître ses obligations et ses droits, en matière civile et en matière fiscale. Quel est le montant des impôts et des taxes ? Quels documents doivent être réclamés à un futur locataire, les éventuelles cautions à demander ? Et lorsque l’on veut vendre, quelles sont les étapes strictes de la procédure de congé à appliquer au locataire ?
5 – Simuler des situations diverses : quelles sont les incidences fiscales en cas d’augmentation de son patrimoine immobilier ? Quel est le coût de la transmission à des enfants ? Quel intérêt y aurait-il à changer de régime fiscal ?
Un tel logiciel peut être utile pour les simulations de rendements, l’estimation de la fiscalité qui en découle, l’assistance administrative et l’accompagnement pour les obligations déclaratives. Mais attention, ce ne sera toujours qu’un logiciel… Son utilisation ne doit en aucun cas affranchir le propriétaire du recours à des spécialistes lorsque le besoin s’en fait sentir.
Réaliser régulièrement un audit de son patrimoine
Faire appel à des experts, même si le propriétaire gère seul son patrimoine, va toujours s’imposer à un moment donné. Il est extrêmement difficile de prendre du recul lorsque l’on est happé par la gestion quotidienne.
Un expert-comptable sera bien utile pour vérifier la bonne tenue de la comptabilité, valider les options fiscales ou les faire évoluer, ou encore s’assurer que la fiscalité afférente aux revenus dégagés est optimisée.
Pour appréhender son patrimoine global, envisager des investissements avec des dispositifs fiscaux avantageux, restructurer ledit patrimoine, un conseiller en gestion de patrimoine apportera sa connaissance pointue des différents dispositifs et de l’actualité légale et réglementaire
Pour Rémi Gourrin : « Les propriétaires doivent mettre toutes les chances de leur côté pour optimiser leur patrimoine immobilier. Une organisation sans faille, une veille active de la législation, et le recours permanent ou ponctuel à des experts sont les clés pour sécuriser une bonne gestion tout en s’assurant d’un rendement satisfaisant. »
Rémi Gourrin, associé Walter France