Non justification des charges locatives par le bailleur commercial : Attention danger !

La question du règlement des charges locatives, accessoires du bail du commerçant, est régulièrement l’occasion de contestations, singulièrement lors de la régularisation devant intervenir annuellement.
Rappelons que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite loi Pinel (et son décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial) ont créé de nouvelles obligations de justification et d’information incombant au bailleur commercial. Obligations ayant vocation à mieux répartir, anticiper et encadrer les charges devant être supportées in fine par le preneur.

Par Maître Cyril Sabatié, Avocat à la Cour – Cabinet LBVS AVOCATS, Ancien Directeur Juridique de la FNAIM

Ainsi, selon les articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce, le bail commercial doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, en indiquant précisément leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Pour mémoire cet inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur faisant état de la liquidation et de la régularisation des comptes de charges.

Il doit être communiqué par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles relevant du régime de la copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
En outre, lorsque le preneur en fait la demande, le bailleur est tenu de lui communiquer tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.
Alors même que le Code de commerce n’a pas assorti de sanctions expresses à ces obligations d’information et de justification, la Cour de cassation - dans un arrêt du 5 novembre 2014 (pourvoi n°13-24451) - a sanctionné sévèrement le bailleur commercial qui ne justifiait pas des charges qu’il imputait par provisions à son preneur.
Au terme de cet arrêt, les Hauts magistrats du quai de l’Horloge ont ordonné le remboursement par le bailleur de toutes les provisions versées par le preneur au titre "d’appels trimestriels de provisions à valoir sur le paiement de charges", puisque le bail stipulait expressément que les provisions devaient être régularisées "en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles".
Pour la Cour de cassation, l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues par le bail commercial rendait sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

Notons que cet arrêt a été rendu au moment de la parution du décret dit Pinel (précité) et s’appliquait à un contrat de location commerciale non soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 précitée.

Aussi, au regard des obligations d’informations pesant sur le bailleur depuis la parution de ces textes d’ordre public, il est indiscutable que cette sanction serait similaire, voire plus conséquente, pour un bail conclu depuis lors, avec possibilité pour le preneur de revenir sur cinq années (art. 2224 du Code civil) !

IMPORTANT : Pour les surfaces commerciales ou de bureaux supérieures à 2 000 m²

Une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :
 un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...),
 leur consommation réelle d’eau et d’énergie,
 la quantité de déchets générée. Cette annexe peut prévoir des obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.
Texte de référence : Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l’annexe environnementale mentionnée à l’article L. 125-9 du Code de l’environnement.