Immobilier d’entreprise : le marché niçois en hausse malgré la crise

Le marché locatif des bureaux dans les grandes métropoles de France était "sur son petit nuage". Mais après six années d’une croissance constante, soldée par un pic historique en 2019, la crise sanitaire a contraint les professionnels du secteur à "redescendre sur terre". C’est ainsi que Jeanne-Marie Fauvet décrit la dépression due à la Covid-19. "Les transactions ont baissé de 36% dans les régions l’an dernier", indique la directrice de l’agence Nice-Sophia Antipolis de BNP Paribas Real Estate Transaction, leader européen de l’immobilier d’entreprise. "Le deuxième trimestre a été marqué par un décroché de 61%. à ce moment-là, nous étions quasiment à l’arrêt, tant au niveau des visites que de la rentrée de nouvelles demandes".
Les deux confinements à moins de six mois d’intervalle, le ralentissement de l’économie, la remise en question des usages et "le manque de visibilité qui freine les utilisateurs dans leurs prises de décisions" ont plombé l’activité, en particulier sur le créneau des grandes surfaces (plus de 5 000 m2), en recul de 64%.

11% de croissance pour le marché niçois

Jeanne-Marie Fauvet dirige l’agence Nice-Sophia de BNP Paribas Real Estate Transaction. DR

Dans la plupart des principales villes de province, le marché tertiaire a été divisé par deux en 2020. C’est le cas par exemple à Lyon, qui est cependant restée la métropole la plus dynamique avec près de 220 000 m2 commercialisés. À l’exception de Strasbourg et Grenoble, qui ont enregistré une croissance respective de 18% et 12%, tous les territoires ont dû déplorer un coup de frein. Il s’est limité à 20% dans les Alpes-Maritimes, où le marché est divisé en deux pôles : Nice et Sophia Antipolis.
Globalement, la Côte d’Azur "s’en est plutôt bien sortie". Le résultat de 2020 ne représente même qu’une baisse de 7% par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Mais les deux bassins ont affiché des bilans bien différents qui tiennent à leurs caractéristiques. "Ils n’ont pas les mêmes utilisateurs", explique Jeanne-Marie Fauvet. "Sophia Antipolis réunit des entreprises spécialisées dans l’informatique, la recherche, le développement...". Leurs métiers permettent généralement une mise en œuvre aisée du télétravail. "à Nice, nous rencontrons plutôt des professionnels des services, du public et du parapublic pour lesquels il y a du sens à s’implanter près du centre-ville et de l’aéroport".
Si la technopole possède un parc de bureaux deux fois plus important (1,5 millions de m2 contre 750 000 m2 à Nice), les transactions n’y ont pas été beaucoup plus importantes. Elles ont porté sur 27 000 m2, soit à peine 1 000 m2 de plus que dans la capitale azuréenne. C’est d’ailleurs cette dernière qui a tiré le marché maralpin, agrégeant une hausse de 11% par rapport à 2019, malgré les conséquences de la pandémie. Au regard de la moyenne décennale, le gain atteint même 22%.

Télétravail : quelles conséquences ?

C’est à l’ouest que le marché niçois se développe, principalement dans les quartiers de l’Arénas et du Grand Arénas. La prise à bail de plus de 8 200 m2 dans l’immeuble Connexio par la Métropole en 2017 illustre la tendance. Dans cette zone, plusieurs opérations d’ampleur ont été récemment livrées, à l’image du bâtiment Unity, qui totalise plus de 6 300 m2. Près de 18 000 m2 supplémentaires sont attendus cette année, via notamment le programme Air Promenade. Et d’autres immeubles seront disponibles en 2022 et 2023 dans le secteur de Nice Meridia et même en centre-ville, où le projet Iconic (4 600 m2), aux abords de la gare Thiers, constituera la première livraison de bureaux neufs depuis trente ans.
Cette abondance a-t-elle de l’avenir eu égard aux nouvelles façons de travailler nées de la crise ? "Nous arrivons sans doute dans une situation de suroffre, mais c’est souvent le cas sur Nice, où elle est finalement absorbée plus rapidement que prévu, en deux ou trois ans", tempère la spécialiste, qui veut rester prudente, les incertitudes étant encore de mise en raison d’une crise qui s’éternise. "Je ne pense pas que le télétravail impactera énormément le marché des bureaux niçois de par la typologie des utilisateurs. Je pense que ce sera plutôt un sujet sur Sophia Antipolis, où il y a actuellement davantage de réflexions en termes de réduction des surfaces". Et de préciser que si évolution il doit y avoir, "elle ne se fera pas sur du court terme mais sur du moyen terme, notamment en raison de la durée des baux commerciaux".
Le dynamisme du marché niçois, démontré l’an dernier, est aussi à prendre en compte au moment d’évaluer la pertinence de cette offre neuve, qui peut interroger quant à son adéquation avec le tissu économique local, essentiellement constitué de PME. "En ce qui concerne les surfaces, la profession travaille toujours en amont avec les promoteurs pour qu’ils prévoient une découpe des immeubles calibrée en fonction des besoins et une flexibilité des locaux". Quid des loyers ? "La concurrence crée une stabilité". À Nice, le tarif moyen annuel est à 210 euros HT/m2 dans le neuf contre 165 euros sur l’offre de seconde main.

Sophia Antipolis : L’avenir est dans le neuf

A l’image de la tendance nationale, le marché tertiaire sophipolitain a connu six années de hausse. 2020 apparaît donc comme un millésime de rupture, marqué par une chute des transactions de 38%. Comme le souligne Jeanne-Marie Fauvet, ce recul est néanmoins à relativiser, car il fait suite à deux années exceptionnelles, "grâce en partie à la reconversion de l’ancien site de Galderma". Avec 27 000 m2 commercialisés l’an dernier, le bilan de la technopole est finalement dans la lignée de la moyenne de la décennie. évolution notable, le neuf a représenté plus de la moitié du marché. Il suscite "un appétit grandissant de la part des utilisateurs". Plusieurs chantiers sont d’ailleurs en cours (ensembles Belvédère, Centrium, Naturae ou encore Le Patio). Même si les valeurs locatives des nouveaux programmes sont élevées à Sophia Antipolis - notamment parce que les loyers (jusqu’à 230 euros HT/m2/an) s’y entendent avec parking - et même si leur écart avec les tarifs de l’offre de seconde main y est plus important qu’à Nice, l’experte confirme que "l’avenir s’oriente vers le neuf et le réhabilité" dans la technopole. Le "prime" doit y être perçu comme le meilleur moyen de répondre aux besoins des acteurs d’un territoire à la dimension internationale, de nombreuses entreprises anglo-saxonnes ayant "des attentes plus poussées en termes d’exploitation et de labellisation des bâtiments". En outre, le neuf apparaît comme la seule solution à la disposition des sociétés en quête de grandes surfaces en attendant la libération progressive des locaux d’Amadeus, dont une partie des effectifs doit migrer à Villeneuve-Loubet.

Les investisseurs en confiance

L’investissement dans l’immobilier de bureau se porte bien dans les métropoles régionales. En moyenne, le marché a baissé de 34% par rapport à 2019, qui doit cependant être considérée comme une année hors norme. "Le volume global des transactions réalisées en 2020 est seulement en baisse de 9% sur cinq ans et reste supérieur de 19% à la moyenne sur dix ans", relève Pierre-Michel Olivier, directeur "investissement régions" chez BNP Paribas Real Estate Transaction, qui voit deux raisons à cette bonne résistance des régions. "Année après année, environ 70% des transactions en volume et surtout 95% en nombre sont inférieures à 50 millions d’euros. Ce type est privilégié par les collecteurs d’épargne, les SCPI (société civile de placement immobilier) notamment et les grosses foncières privées pouvant y adjoindre des financements abordables. Le marché des régions est donc mécaniquement moins touché par la diminution des grandes transactions", explique-t-il d’abord avant d’évoquer la typologie des acquéreurs : "Près de 50% des acquisitions en régions sont le fait de SCPI, qui sont des investisseurs stables, récurrents et pérennes". Le maintien des taux, voire leur baisse, la forte part des ventes en l’état futur d’achèvement et le faible taux de vacance des biens "prime" ont également pesé sur la tendance.

Des fondamentaux "très corrects" sur la Côte d’Azur

Dans le Sud-Est, Aix-Marseille s’est avérée particulièrement dynamique (seulement 8% de recul) tandis que le marché des Alpes-
Maritimes s’est rétracté de 50%. "Mais il a été très actif", ajoute Pierre-Michel Olivier. Et de préciser : "Le volume global permet de dépasser les 100 millions d’euros sur 2020. Les fondamentaux sont très corrects sur notre région tant sur les volumes locatifs qu’en termes de valeur. Nous pouvons rester optimistes pour l’avenir".
En effet, en dépit de la pandémie, l’année 2021 "a débuté en fanfare". à ce jour, les opérations signées permettent déjà de dépasser les 100 millions d’euros réalisés l’an dernier. "Elles traduisent la confiance des investisseurs envers Nice et Sophia Antipolis".
Cette confiance est à l’actif de l’ensemble des territoires, qui devraient encore bénéficier de l’attractivité des bâtiments "prime" : "Même si nous prévoyons en 2021 peu de gros deals en régions, à part peut-être à Lyon, à Marseille ou à Lille, les opérations en conformité avec le marché devraient continuer à se développer fortement".

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