Résiliation du bail commercial : rappel des règles à respecter

Le bail commercial a connu des aménagements ces dernières années avec la loi Pinel en 2014, la loi Macron en 2015 et la loi Elan en 2018. Sylvie Guillon, associée d’Absoluce, explique quelles modalités de résiliation du bail commercial doivent être désormais respectées.

Le tableau synthétique ci-dessous résume les conditions de forme et de délai actuellement en vigueur, pour mettre fin à un bail commercial de 9 ans.

Attention, le délai de 6 mois est un délai minimal ; il convient de systématiquement vérifier dans le bail si les parties n’ont pas prévu un préavis plus long.

Des exceptions à ces dispositions

Le preneur personne physique peut mettre fin au bail commercial en cours à tout moment, s’il fait valoir ses droits à la retraite, ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité. Il doit, dans ces cas, respecter un préavis de 6 mois et il doit donner congé par exploit d’huissier. Cela s’applique également à l’associé unique d’une EURL ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL titulaire du bail.

Un assouplissement bienvenu

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé un nouveau motif de reprise des locaux par le bailleur. Celui-ci peut désormais mettre fin au bail à l’issue de chaque période triennale, s’il souhaite transformer le local existant en un local à usage principal d’habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

Attention, car le non-respect des règles peut entraîner la nullité du congé

Il est impératif de respecter les conditions de forme et de délai pour résilier le bail commercial.

A défaut, le non-respect des conditions de forme entraîne la nullité du congé. Et si les conditions de délai n’ont pas été respectées, le congé n’est pas « nul », mais ses effets sont reportés à la fin de la période suivante.