Théorie du bilan : ce qui change à partir du 1er janvier 2012

Si un commerçant ou un entrepreneur qui relève
des bénéfices industriels et commerciaux
ou des bénéfices agricoles décide d’acquérir
un immeuble sans recourir à une autre structure
juridique, une question préalable se pose afin
de savoir si l’immeuble sera ou non inscrit à son
bilan. En effet, cette entreprise a en application
du principe de liberté de gestion, la possibilité
d’inscrire ou non ce bien à son bilan, que ce
bien concoure ou non à l’exercice de son activité
professionnelle.

Les principales conséquences de ce rattachement
étaient les suivantes : en cas d’inscription
au bilan, l’intéressé pouvait déduire de ses résultats
les charges afférentes à cet immeuble
(frais d’acquisition, impôts fonciers, amortissement)
mais en cas de vente ou de retour dans
le patrimoine privé de l’immeuble (retraite par
exemple), la plus value était imposable selon le
régime des plus values professionnelles.
L’article 13 de la loi de finances rectificative du
29 décembre 2010 supprime les effets de cette
théorie du bilan. Les entreprises conservent cette
liberté d’inscription, mais pour les exercices
ouverts à compter du 1er janvier 2012, la loi
écarte pour la détermination du résultat de l’exploitant
individuel imposable dans la catégorie
des BIC ou dans celle des bénéfices agricoles,
les produits et les charges sans rapport avec
l’activité professionnelle.

Lorsque des biens non liés à l’activité professionnelle
sont inscrits à l’actif du bilan, les
produits et les charges y afférents doivent être
exclus pour la détermination du résultat professionnel
imposable. Le critère adopté par le
législateur pour le rattachement à l’exercice à
titre professionnel est celui de « la participation
personnelle, directe et continue à l’accomplissement
des actes nécessaires à l’activité ».
S’agissant des charges, celles-ci ne sont déductibles
des revenus professionnels que si elles
sont « nécessitées par l’exercice de la profession
 ».

Afin de limiter les difficultés de mise en oeuvre
de ce principe, la règle d’exclusion est écartée
quand les produits qui ne proviennent pas de
l’exercice de l’activité professionnelle ne sont
pas supérieurs à 5% des produits de l’exercice
ou à 10% de ces derniers si la condition relative
aux 5% était remplie au titre de l’exercice
précédent. Une restriction spécifique à la déduction
des charges est toutefois fixée : celles-ci
ne sont déductibles du résultat professionnel imposable
qu’à hauteur du montant des produits
afférents au bien concerné.
Lorsque l’entreprise cédera une immobilisation
qui n’a pas donné lieu en permanence à une
affectation professionnelle, il conviendra de déterminer
une plus value professionnelle et une
plus value privée, à partir du rapport entre la
durée d’utilisation professionnelle et la durée
totale d’inscription du bien à l’actif du bilan.
Cette ventilation est obligatoire même si l’inscription
au bilan est antérieure au 1er janvier
2012.
Il est précisé que les biens qui génèrent des produits
et des charges bénéficiant de la tolérance
de 5% ci-dessus exposée, et qui sont donc compris
dans le bénéfice professionnel, ne sont pas
considérés comme utilisés pour l’exercice de
l’activité professionnelle.
Cas particuliers des loueurs en meublé non professionnels
 :
Le principe de ventilation ne s’applique pas
aux plus-values et moins values de cession
d’immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise.
Les plus-values et moins values relatives à ces
immeubles demeurent ainsi soumises au régime
des plus-values privées.