BAIL COMMERCIAL : sous-lo

BAIL COMMERCIAL : sous-location - cessation du bail principal sans congé préalable - novation

La cessation du bail principal entraine la fin de la sous-location sans congé préalable, sauf en cas de renouvellement accordé par le propriétaire (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-13.511, D).

Par Maitre Isabelle de Flogny, Avocat, AREP Center Valbonne

Les faits

Les faits étaient les suivants : par acte du 24 novembre 2006, une société civile immobilière (SCI) a donné à bail commercial des locaux à une société locataire, avec autorisation de sous-location et agrément d’une seconde société comme sous-locataire. La locataire principale a sous-loué à la société sous-locataire les locaux ainsi pris à bail pour des durées de neuf années, avec faculté de résiliation triennale du preneur.
La sous-locataire, qui a souhaité quitter les locaux en mai 2013, s’est acquittée des loyers et charges jusqu’en février 2014 entre les mains de la locataire principale et a restitué les clefs à la SCI le 11 février 2014.
Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2014, la sous-locataire a fait assigner la locataire principale devant le tribunal de grande instance aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer à titre principal la somme de 211 005,67 euros en remboursement de loyers et charges indument versés, outre diverses sommes, faisant valoir qu’elle avait découvert que les baux principaux étaient résiliés depuis 2008 et 2009, ce qui avait entrainé de plein droit la résiliation des sous-baux, et que toutes les sommes perçues par la locataire principale après la libération des lieux en avril 2013 l’avaient donc été indûment. Les premiers juges ayant fait droit à la
demande de la sous-locataire, la propriétaire a interjeté appel.

L’arrêt de la cour d’appel

Dans un arrêt du 4 décembre 2019, la cour d’appel a considéré qu’il résultait des dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce qu’à défaut de congé valable ou de demande de renouvellement, le bail soumis au statut des baux commerciaux se poursuit tacitement. De plus, en application de l’article L. 145-32 du même code, à partir de l’expiration du bail principal, le sous-locataire peut invoquer contre le propriétaire des locaux un droit direct au renouvellement.
Pour cette raison, à l’expiration du bail principal pendant le cours du contrat de sous-location et en l’absence de congé délivré au sous-locataire, le sous-bail se prolonge tacitement au profit du propriétaire, devenant ainsi bail principal et il s’opère une novation par changement de bailleur.
En l’espèce, aucun congé n’a été délivré à la sous-locataire régulièrement agréée par le propriétaire, de sorte que son bail s’est poursuivi, devenant bail principal. La sous-locataire forme un pourvoi.

L’arrêt de la cour de cassation

Par un arrêt du 6 mai 2021, la Cour de cassation censure la cour d’appel d’avoir considéré qu’il y avait eu une telle novation en l’absence de l’existence d’actes caractérisant la volonté de nover le bail par change- ment de bailleur.
La Cour de cassation retient qu’en application de l’article L. 145-32 du Code de commerce, la sous-location cesse d’exister du fait de la cessation du bail principal sans congé préalable et que seul le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au propriétaire s’il en remplit les conditions. Elle ajoute que selon l’ancien 1273 du Code civil, la novation ne se présume pas et la volonté de nover doit résulter clairement de l’acte. Par conséquent, l’expiration du contrat de bail principal ayant entraîné la cessation du contrat de sous-location, et en l’absence d’actes caractérisant la volonté de nover le bail par changement de bailleur, la sous-location ne se prolonge pas au-delà du terme du bail principal.

La fin du bail principal sans congé préalable entraine la cessation de la sous-location

Pour la Cour de cassation, la fin du bail principal entraine la cessation de la sous-location et ce même en l’absence de congé car la fin du contrat de sous-location n’éteint pas le droit direct du sous-locataire au renouvellement de son contrat à l’égard du bailleur dés lors qu’il aura autorisé ou agréé la sous-location.

La novation

Concernant la notion de novation de la sous-location, cet arrêt permet de considérer qu’il est possible d’opérer une novation d’une sous location en bail commercial à condition d’une manifestation de volonté clairement exprimée par le propriétaire et le sous locataire, en cas de disparition du bail.

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