Construction d’un mur de soutènement et conflit de voisinage

Par Me Alexandre-Guillaume TOLLINCHI, Avocat à la Cour – Docteur en Droit, Avocat associé de la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM (Barreau de Nice), Mandataire en transactions immobilières, Enseignant à la Faculté de Droit de Nice

Être voisins, c’est une forme de corps à corps permanent, une lutte, plus ou moins consciente, visant à défendre sa propriété, cette dernière étant la projection même de son auteur.

Malheureusement, les conflits de voisinage sont légion et ni le bon mari ni le bon père ne sont à l’abri de s’y retrouver mêlés, a fortiori lorsque le litige revêt une complexité juridique n’autorisant pas le zèle. Au-delà des traditionnels conflits de voisinage de type urbain (odeurs, bruits), c’est en zone pavillonnaire qu’un conflit peut naître entre deux propriétaires de fonds aux altitudes différentes, lorsque l’un des deux, le terrain en amont, menace le terrain en aval.
La construction (voire la reconstruction) d’un mur de soutènement devient alors impérative.
Il ne s’agira ici que d’apprécier le conflit entre deux personnes privées, ce dans deux hypothèses, la première relative à un mouvement de terres sans l’intervention de l’Homme, dans un autre cas à l’hypothèse du changement du relief du terrain suite à des travaux.

Le cas de la situation naturelle préjudiciable des lieux

D’actualité, l’hypothèse est celle d’un terrain A sis en amont d’un terrain B. Le terrain en surplomb s’étiole et paraît menacer de s’effondrer sur le terrain A, en aval.
La question se pose : lequel des deux propriétaires voisins doit prendre en charge le coût financier de la construction du mur de soutènement ?
Le principe est simple. Le propriétaire des terres à retenir, qui est par conséquent responsable de la retenue de ses terres, doit assumer le coût financier intégral de la construction du mur de soutènement (Cass. civ. 3ème, 15 juin 1994, n°92-13487).
Ce principe doit être nuancé si ce mur à vocation de clôture. Dans ce cas, le mur devient mitoyen et le propriétaire du fonds en aval doit participer par moitié à son édification : chacun partagera la charge de la responsabilité dudit mur. Il demeure toutefois possible pour le propriétaire en aval de renoncer à la mitoyenneté du mur servant de clôture, conformément à l’article 656 du Code civil. C’est un droit auquel le propriétaire du fonds en amont ne peut pas s’opposer.
Il en irait probablement de même en présence d’un vieux mur de clôture entre les deux fonds ne parvenant plus à supporter la pression des terres en amont. La construction d’un mur de soutènement, sous le contrôle d’hommes de l’art, et aux frais du propriétaire des terres à retenir, pourrait alors se justifier, quoiqu’un accord amiable puisse toutefois répartir cette charge afin de ne pas altérer les relations de voisinage et d’économiser le coût et le temps long d’un procès.

Le cas du changement du relief du terrain à la suite de travaux

Une autre hypothèse, plus courante, doit être présentée, celle caractérisant un changement du relief du terrain (effondrement, éboulement, etc.) suite, soit au décaissement d’un cubage suffisant, par le propriétaire en aval, de ses terres, soit, du fait du propriétaire en amont, en des travaux ayant pour conséquence de renforcer la pression de terres vers le fond en aval. La ruine d’un mur existant peut également trouver sa cause dans des constructions nouvelles modifiant le niveau d’humidité du terrain. Dans les deux cas, l’équilibre de niveau des terrains paraît compromis.
À défaut d’accord amiable, ce seront alors, sous réserve le cas échéant d’expertise judiciaire en référé permettant d’établir le préjudice allégué, les règles de la responsabilité civile délictuelle qui devront s’appliquer, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil : "Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."
En principe, c’est à celui qui intervient pour modifier le relief du sol qu’il appartient d’intervenir à nouveau pour construire, reconstruire voire simplement entretenir le mur de soutènement s’il ne fait pas office de clôture entre les fonds, à moins qu’il n’y renonce expressément.

La difficulté peut être probatoire : il convient en effet de rapporter la preuve de l’état antérieur du terrain ou du mur existant, et de caractériser que c’est bien le comportement – fautif ! – du voisin qui est à l’origine de la fragilisation voire de l’effondrement d’un fonds vers un autre.
En tout état de cause, après avoir obtenu une autorisation d’urbanisme (la plupart du temps nécessaire dans l’hypothèse de la construction d’un mur de soutènement venant modifier le relief du sol), celui qui décide, sans l’accord du voisin, de faire ériger un mur de soutènement sur sa propriété l’érige à ses frais exclusifs.

Ces conflits de voisinage ne doivent pas être sous-estimés. Ils peuvent avoir des conséquences financières très graves, au-delà des conséquences humaines et sociales. C’est la raison pour laquelle il est préférable que les parties se fassent assister par des Avocats, lesquels pourront peut-être, entre eux et dans un cadre strictement et absolument confidentiel, préparer la conclusion d’un accord entre les parties, dans la sérénité et dans le calme retrouvé du velours des fauteuils réservés à la Clientèle.
Que, fort d’un dialogue restauré, chacun fasse un pas vers l’autre, c’est là le cœur de nombreuses solutions en matière de litiges entre particuliers en général, et de conflits de voisinage en particulier.