ÉLAN : une loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, mais pas seulement !

Par Maître Cyril Sabatié, Avocat spécialiste en droit immobilier, Ancien Directeur juridique de la FNAIM

Cette loi ELAN comporte ainsi des mesures tous azimuts, et non seulement à vocation numérique, à l’instar de ses prédécesseurs (ALUR, ENL, SRU…). À titre d’exemple on citera la réforme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 instituant la protection des dénominations “agent immobilier”, “syndic de copropriété” et “administrateur de biens” ou encore la réforme du CNTGI.
La loi vise également et surtout à :
- Construire mieux et moins cher
 Réformer le secteur HLM
 Assouplir le régime locatif du parc privé
 Réformer la copropriété (en deux temps).

 ?? Construire mieux et moins cher

À titre illustratif, 20 % seulement des logements neufs devront être construits pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Les Associations réclamaient naturellement le maintien des 100 % adoptés par le passé (trop contraignant pour les promoteurs).
Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
Il contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété : l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, l’état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires contenues dans le Code de la construction et de l’habitation, l’analyse des améliorations possibles en terme de gestion technique et patrimoniale ainsi que le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’audit énergétique.

 ?? Réformer le secteur HLM

La loi Elan vise également à réformer le logement social et particulièrement le secteur HLM pour construire plus de logements sociaux. La question du réexamen de la situation des locataires du parc social de manière périodique et la transparence dans l’attribution des logements est également au cœur de ce dispositif.
Sur ces volets construction et logement social les objectifs sont ambitieux, mais il est indispensable de les atteindre ! En effet, le contentieux des permis de construire sclérose les initiatives des promoteurs et le manque de logements ainsi que de mobilité dans le parc social grippent le système actuel.

 ?? Assouplir le régime locatif du parc privé

La loi Elan comporte également un volet tourné en direction du parc privé et de l’immobilier résidentiel. La loi institue notamment un bail dit mobilité, plus souple pour les jeunes actifs, accompagné de la garantie Visale. Elle dirige également certaines mesures contre les marchands de sommeil, le squat ou encore la location touristique. Le texte prévoit également de mettre en place un bail numérique, avec un contrat de location dématérialisé et signé électroniquement et fait évoluer la notion de SCI familiale dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.
De manière originale, la loi entre dans l’obligation de délivrance du bailleur le fait que le bien loué doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ou, fait disparaître rapidement la solidarité du locataire victime des violences conjugales.

On voit malheureusement réapparaître en zone tendue, sous forme facultative et à titre expérimental, l’encadrement des loyers dont on connaît aujourd’hui les effets quelque peu pervers.

 ?? Une réforme de la copropriété en deux temps

La loi Elan octroie au Gouvernement le pouvoir de légiférer par ordonnance afin de codifier le droit de la copropriété et de réviser les règles de gouvernance des copropriétés (notamment selon leur taille au regard du projet du GRECCO).
Pour autant, et de manière peu cohérente, la loi comporte d’ores et déjà des mesures modifiant la loi du 10 juillet 1965. Tout y passe sans vraiment de cohérence : carnet numérique du logement, communication du règlement de copropriété au locataire, remise à plat de la prescription de l’article 42, redéfinition du caractère juridique du droit de jouissance privatif, accès aux parties communes, mise aux normes des règlements de copropriété, réglementation des pouvoirs d’assemblée, notion de lot transitoire et de partie commune à jouissance privative, etc…

Le transfert de la propriété des colonnes montantes électriques à ENEDIS est également confirmé, pour le plus grand bonheur des copropriétés.
Issue d’un processus législatif assez rapide, cette nouvelle loi Logement devrait voir le jour fin novembre 2018, après sans doute un ultime examen devant le Conseil constitutionnel.

Gageons que les professionnels de l’immobilier devront de nouveau se former pour mettre à jour leurs connaissances, alors même que toutes les dispositions de la loi Alur de mars 2014 ne sont pas encore forcément digérées (et pour certains décrets d’application de cette loi non encore publiés…).